W mojej kancelarii przy ulicy Krasińskiego Klienci często pytają o „czyszczenie księgi”. Choć język prawniczy wymaga większej precyzji, sens pozostaje ten sam – chodzi o usunięcie z rejestru wpisów, które nie mają już racji bytu, a mogą skutecznie zablokować transakcję lub odstraszyć potencjalnego nabywcę.
Wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej – art. 19 UKWiH
Jednym z częstszych problemów, z jakimi zgłaszają się do mnie klienci, są stare roszczenia o przeniesienie własności. Bywa, że lata temu zawarta została umowa przedwstępna (często jeszcze z deweloperem lub niedoszłym kupcem), która ostatecznie nie doszła do skutku. Transakcja upadła, strony poszły w swoje strony, lecz wpis o roszczeniu wciąż widnieje w dziale III księgi wieczystej. Taki „relikt przeszłości” jest niczym przysłowiowa kula u nogi.
Na szczęście ustawodawca przewidział rozwiązanie dla takich sytuacji. Zgodnie z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego może zostać wykreślone na jednostronny wniosek właściciela. Jest to możliwe, jeżeli od dnia wpisu roszczenia upłynął rok, a w tym czasie nie złożono wniosku o wpis zmiany właściciela wynikający z zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ważne: Nie musisz szukać dawnego kontrahenta
Wiele osób zwleka z uporządkowaniem księgi wieczystej, błędnie zakładając, że do wykreślenia starego roszczenia konieczna jest zgoda lub obecność niedoszłego nabywcy. Klienci często obawiają się konieczności odnawiania kontaktów z ludźmi, z którymi ich drogi rozeszły się lata temu, lub których miejsca pobytu po prostu nie znają.
To mit. Procedura oparta na art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma charakter jednostronny. Oznacza to, że jeśli upłynął wymagany prawem termin, a roszczenie nie zostało zrealizowane, to wyłączna inicjatywa leży po stronie właściciela nieruchomości. Nie potrzebujemy podpisu drugiej strony, by przywrócić Państwa księdze wieczystej nieskazitelny stan.
Procedura wykreślenia roszczenia – jak to zrobić?
Jako notariusz w Warszawie traktuję ten przepis jako istotny instrument porządkujący stan prawny nieruchomości. Co istotne, w przeciwieństwie do wielu innych procedur, tutaj nie musimy szukać kontaktu z niedoszłym nabywcą czy drugą stroną dawnej umowy, co po latach bywa często niemożliwe.
Procedura ta wymaga jednak precyzji. Aby sąd dokonał wykreślenia, konieczne jest wykazanie, że przesłanki z art. 19 zostały spełnione. W kancelarii przygotowujemy odpowiednie oświadczenie właściciela oraz wniosek wieczystoksięgowy, dbając o to, by wizyta u notariusza na Żoliborzu kojarzyła się Państwu ze skutecznością i spokojem ducha. Sąd weryfikuje, czy w ciągu roku od wpisu nie wpłynęły dokumenty świadczące o dochodzeniu praw przez uprawnionego z roszczenia. Jeśli nie – droga do wykreślenia jest otwarta.
Dlaczego warto zadbać o wykreślenie roszczenia?
Pozostawienie starego roszczenia w dziale III to ryzyko. Taki wpis może skutecznie blokować sprzedaż nieruchomości (nabywcy boją się roszczeń osób trzecich) lub uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego – banki bardzo niechętnie zabezpieczają się na nieruchomościach z takimi obciążeniami.
Usunięcie nieaktualnych wpisów porządkuje stan prawny i zwiększa wiarygodność oferty w oczach potencjalnych nabywców. Co więcej, notariusz sporządza wniosek i przesyła go do sądu w systemie teleinformatycznym, co znacznie przyspiesza cały proces w porównaniu do tradycyjnej drogi pocztowej.
Dokumenty potrzebne do wykreślenia roszczenia
Przed przyjściem do kancelarii warto skompletować podstawowe informacje. Na szczęście w przypadku tej czynności lista jest krótka i konkretna. Aby sprawnie przygotować wniosek o wykreślenie roszczenia na podstawie art. 19 UKWiH, będę potrzebowała:
- numeru księgi wieczystej nieruchomości,
- dokumentu tożsamości właściciela,
- dokumenty stanowiących podstawę pierwotnego wpisu roszczenia (np. wypis starego aktu notarialnego umowy przedwstępnej), choć często wystarczająca jest analiza samej treści księgi wieczystej.
Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej – koszty u notariusza
Z codziennej praktyki i licznych rozmów z mieszkańcami wiem, jak doniosłą kwestią dla moich Klientów jest aspekt ekonomiczny podejmowanych działań prawnych. Dlatego też zasadą, której niezmiennie hołduję w mojej pracy, jest absolutna klarowność finansowa. Jeszcze przed przystąpieniem do sporządzenia wniosku czy poświadczenia podpisu, otrzymają Państwo ode mnie wyczerpującą i w pełni zrozumiałą informację o wszystkich składowych ostatecznej kwoty.
Warto mieć świadomość, że na całkowity koszt składa się nie tylko wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna), ale również opłaty sądowe. Przykładowo, opłata sądowa od wniosku o wykreślenie wpisu jest stała i wynosi 100 zł. W wielu przypadkach pełnię jedynie rolę płatnika, który ma obowiązek pobrać od Państwa należne opłaty sądowe, by następnie odprowadzić je do sądu. W mojej kancelarii dbam o to, by ta granica między moim honorarium a daninami publicznymi była dla Państwa zawsze wyraźna i zrozumiała.
W przypadku wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej, wysokość honorarium notariusza związane jest z określonymi przez Ministra Sprawiedliwości i wynosi ½ maksymalnych stawek podstawowych, proporcjonalnie do wysokości roszczenia. Stawki podstawowe, czyli przed uwzględnienie 5-% zniżki przedstawiają się następująco:
- 100 zł przy wartości roszczenia do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości roszczenia powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości roszczenia powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości roszczenia powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości roszczenia powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości roszczenia powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości roszczenia powyżej 2 000 000 zł.
Koszt wypisów aktu notarialnego wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.
Profesjonalne wsparcie w Kancelarii Notarialnej na Żoliborzu
Czysta księga wieczysta to podstawa bezpiecznego obrotu – niezbędna, gdy w grę wchodzi umowa deweloperska, darowizna mieszkania czy zabezpieczenie przyszłości rodziny. W mojej kancelarii przy ul. Zygmunta Krasińskiego 2/4/6 analizuję każdy przypadek indywidualnie.
Pomagam sformułować odpowiednie wnioski i dbam o to, by cała procedura przebiegła sprawnie, zdejmując z Państwa stres związany z formalnościami sądowymi. Zapraszam do kontaktu – wspólnie uporządkujemy sprawy Państwa nieruchomości, usuwając z niej cienie przeszłości. granica między moim honorarium a daninami publicznymi była dla Państwa zawsze wyraźna i zrozumiala.